De 12e etappe van de Tour de France eindigt op de top van de Kale Berg, een echte klassieker. Het kan er stormen, ontzettend warm of ijskoud zijn. Een aankomst op de Mont Ventoux is een garantie voor afzien en getekende gezichten. De mythische klim boezemt, niet zonder reden, angst in. Het onderwerp eigen woning in een scheiding valt hier wel aardig mee te vergelijken. Is het uw kostbaarste bezit of een blok aan het been? U moet in ieder geval een keuze maken: verkopen of niet verkopen.
Verkopen
Als u ervoor kiest om de woning te verkopen, is het verstandig om goede afspraken te maken over de verdeling van de kosten en het recht van bewoning in de periode vanaf de scheiding tot de verkoop en levering van de woning aan de koper(s). Er kan onderscheid gemaakt worden tussen de kosten voor het bezit van de woning en de kosten voor het gebruik van de woning.
Vanaf het moment dat één van de partners de woning verlaat, kan hij of zij nog 24 maanden recht op aftrek van hypotheekrente hebben als de andere partner in de woning blijft. Daarbij moet er wel voldaan worden aan de voorwaarden die de Belastingdienst daarvoor hanteert.
Soms staat de woning onder water, dat wil zeggen dat de openstaande schuld hoger is dan de marktwaarde. Bij verkoop blijft er dan nog een restschuld, die door de partijen afgelost moet worden. In geval van een financiering met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zal de restschuld mogelijk aan de hypotheekbank vergoed worden. En natuurlijk is het belangrijk dat met het oog op een vlotte verkoop de woning in een goede staat van onderhoud wordt gehouden en net bewoond wordt.
Niet verkopen
Kiest u ervoor om de woning niet te verkopen omdat één van de partners de woning overneemt, dan betekent dat de helft van de waarde van de woning onder aftrek van de hypotheek (de overwaarde) aan de vertrekkende partner zal moeten worden uitbetaald. Er dient een notariële akte van verdeling te worden opgemaakt. Bij deze levering is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Veel woningen zijn op basis van twee inkomens gefinancierd. De vertrekkende partij zal door de hypotheekbank ontslag moeten krijgen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening. Dit is alleen mogelijk als de huidige geldverstrekker daar mee akkoord gaat. Die zal alleen akkoord gaan als de overnemende partij de lening alleen kan dragen.
Als er een partneralimentatie is bepaald, wordt de financieringscapaciteit door deze verplichting beperkt. Vaak moet ook de vergoeding van de overwaarde aan de vertrekkende partner meegefinancierd worden. Het is daarom belangrijk vooraf een goede berekening te maken van de hoogte van de benodigde hypotheek. Ook dient er rekening gehouden te worden met de complexe fiscale wetgeving om ervoor te zorgen dat de aftrek van de hypotheekrente zo optimaal mogelijk blijft.
Huwelijkse voorwaarden
Als er sprake is van huwelijkse voorwaarden, kan het voorkomen dat de woning eigendom is van één de partners. Als deze partner na scheiding de woning behoudt, hoeft er geen notariële akte opgesteld te worden. Wel is het van belang om na te gaan of er sprake is van verrekenvorderingen, bijvoorbeeld als de vertrekkende partner privévermogen in de woning heeft geïnvesteerd. En natuurlijk dient de vertrekkende partij ontslagen te worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek als deze partner hoofdelijk aansprakelijk is.
Fiscaal gezien
Vaak is er sprake van ingewikkelde hypotheekconstructies, waarbij er pas aan het einde van de looptijd afgelost wordt uit de opbrengst van bijvoorbeeld kapitaalverzekeringen of bankspaarrekeningen. Er is grote behoedzaamheid geboden, zodat voorkomen wordt dat er fiscale sancties volgen. Soms is het beter deze producten in stand te houden en over te nemen, maar vaak is het mogelijk hiermee alvast een deel van de schuld af te lossen, waardoor de financieringsbehoefte lager wordt. De Scheidingsplanner kan adviseren wat het slimste is.
